Mercato immobiliare Italia 2026

Il 2026 promette di essere un vero e proprio “anno di svolta” per il real estate del nostro Paese, che si posiziona tra i mercati più dinamici d’Europa, dopo un 2025 di conferma della solidità del nostro mercato immobiliare nonostante un contesto internazionale complesso.

Qualche numero del 2025

L’anno chiude in positivo: il settore residenziale, con oltre 750mila transazioni, è il settore leader di mercato e le transazioni aumentano del 5% rispetto al 2024.

Il settore della locazione turistica è invece il segmento più dinamico con una crescita degli investimenti dell’8-9% Il mercato della locazione ha vissuto, infatti, nel 2025 uno sbilanciamento fortissimo verso le soluzioni a breve termine destinate al turismo, fenomeno particolarmente evidente nelle principali città d’arte italiane questo ha comportato un aumento medio dei canoni di locazione del 6-7% e una crescita a doppia cifra nelle città d’arte per gli affitti brevi.

Le previsioni per il 2026

Il 2026 si preannuncia con il segno “più” per quanto riguarda la stima delle compravendite che dovrebbero assestarsi tra le 790.000 e le 810.000 nel residenziale con un amuento quindi tra il 4 e il 5 % sul 2025 e con una crescita dei prezzi stimata tra il 4 e il 5% trend che, se confermato, posizionerebbe l’Italia tra i Paesi con le migliori performance dell’Eurozona. 

Le novità legislative in tema immobiliare 

Ma la vera novità potrebbe riguardare il settore turistico. Diversi fattori, infatti, fanno pensare che il 2026 potrebbe registrare un’inversione di tendenza nel mercato degli affitti in Italia, riequilibrandolo nei prezzi di offerta infatti è già in discussione il DDL per l’accelerazione delle procedure di sfratto per gli inquilini morosi, una misura che potrebbe indurre molti proprietari a rimettere sul mercato gli immobili che attualmente sono sfitti ed a scegliere il normale affitto residenziale piuttosto che destinare gli appartamenti esclusivamente a locazioni turistiche. Vi è l’ipotesi di un aumento della tassazione sugli affitti brevi dall’attuale cedolare secca al 21% verso l'aliquota al 26% per gli immobili destinati a locazione turistica potrebbe ridurre la convenienza economica degli affitti turistici, spingendo i proprietari verso locazioni residenziali tradizionali, calmierando così i canoni nelle zone più ambite. 

Un'inversione di tendenza per il mercato degli affitti

Se passasse la riforma si stima che potrebbero tornare sul mercato residenziale nel 2026 tra i 60.000 e 100.000 immobili, conseguentemente sarà più lieve la pressione sui canoni e maggiore sarà l'offerta abitative per le famiglie e giovani professionisti. Una novità che potrebbe rappresentare una possibile soluzione ad una delle problematiche che più ha creato difficoltà a famiglie e studenti in questi ultimi anni in Italia abbattendo la scarsità di case in affitto a prezzi accessibili.

Valorizzazione degli immobili sostenibili

Altra grande novità dell’anno che sta per arrivare riguarda la valorizzazione degli immobili certificati e sostenibili. La sostenibilità, infatti, non sarà più un optional ma un requisito fondamentale. Gli immobili con certificazione energetica elevata, oggi, mantengono un vantaggio competitivo di prezzo del 15-18% rispetto alla media e nel 2026 questo gap potrebbe ampliarsi ulteriormente con l’entrata in vigore di nuove normative europee sulle prestazioni energetiche degli edifici.

Residenziale a parte, gli uffici, il settore del turismo e anche della logistica fanno segnare un segno positivo nel volume delle transazioni attese per il 2026 e nell’aumento dei prezzi. Anche il mercato delle seconde case vacanza avrà una domanda sostenuta, stimata con un incremeto dell'8-10% del volume delle transazioni sul 2025 e un aumento del 4-5% di incremento dei prezzi. 

Insomma, un mercato immobiliare che si annuncia più forte di quello del 2025. Senza dubbio la politica monetaria più favorevole e agevolazioni all’accesso al credito si sommeranno a una domanda abitativa strutturalmente solida e al  ritorno degli investimenti immobiliari. Si sta consolidanto una ripresa significativa degli investitori internazionali, particolarmente interessati al segmento hospitality e alle seconde case in località turistiche, il regime di flat tax italiano, combinato con rendimenti interessanti e buona qualità della vita, rende il nostro Paese particolarmente competitivo rispetto ad altri mercati europei. 

Cosa aspettarsi da chi acquista e da chi investe?

Gil appeal principali nell'acquisto degli immobili saranno la qualità costruttiva l'efficienza energetica e la posizione strategica. Per gli investitori, invece, il mercato è in espansione grazie a quelle opportunità che abbiamo già citato l'hospitality (+6-8%) e le seconde case. Unica grande incognita rimane quella del mercato degli affitti, dipenderà dal legislatore se e come incidere sul settore. Senza interventi normativi, infatti, nel 2026 si registrerà un aumento del +7-8% di canoni residenziali nelle città principali e un +5-6% di crescita degli affitti turistici, con una permanenza dello squilibrio tra domanda e offerta residenziale. Se, invece, dovessero essere approvate le riforme di cui abbiamo parlato, non solo tornerebbero sul mercato 60.000-100.000 unità e vi sarà una crescita moderata dei canoni residenziali tra il 3 e il 4% ma questo concorrerebbe ad un riequilibrio graduale tra offerta turistica e residenziale.